Face à l’envolée des prix de l’immobilier, une alternative gagne du terrain : le Bail Réel Solidaire (BRS). Encore peu connu du grand public, ce dispositif créé par la loi ALUR de 2014 bouscule les codes de la propriété classique. Son principe est simple mais révolutionnaire : dissocier le foncier du bâti pour rendre le logement accessible aux ménages modestes.
Un modèle innovant : on achète les murs, pas le terrain
Dans un BRS, l’acquéreur devient propriétaire du logement (l’appartement ou la maison) mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), souvent à but non lucratif. L’acheteur signe donc un bail de longue durée entre 18 et 99 ans et verse une redevance mensuelle modique à l’OFS pour l’usage du terrain.
Ce modèle économique permet de réduire le prix d’achat de 20 à 40 % par rapport au marché classique. Une bouffée d’oxygène, notamment dans les zones tendues comme Toulouse, Lyon ou Nantes, où le prix du foncier explose. Par exemple, un T3 neuf à 300 000 € sur le marché libre peut tomber à 180 000 € en BRS, rendant l’accession bien plus réaliste pour un couple primo-accédant.
Un dispositif socialement ciblé et sécurisé
Le Bail Réel Solidaire n’est pas un dispositif ouvert à tous. Il s’adresse à des ménages respectant des plafonds de ressources fixés par décret, similaires à ceux du prêt social de location-accession (PSLA). Concrètement, une famille avec deux enfants vivant à Toulouse ne doit pas dépasser environ 90 078 € de revenus annuels pour y être éligible.
Mais la force du BRS, c’est aussi sa sécurisation. En cas de revente, le logement reste sous le régime du bail solidaire : il ne peut être cédé qu’à un autre ménage éligible, et à un prix plafonné. Cette clause évite toute spéculation et garantit que le logement reste abordable dans la durée. Une manière, selon les pouvoirs publics, de créer un parc de logements accessibles pérennes, même au cœur des métropoles.
Un succès croissant dans les métropoles
Depuis 2017, le BRS a séduit de nombreuses collectivités et opérateurs. Selon l’Observatoire des OFS, 3709 logements en BRS ont été livrés en 2024. Les métropoles pionnières, comme Lille, Rennes, Bordeaux ou Toulouse, en ont fait un levier majeur de leur politique d’accession sociale.
Des limites et des défis à relever
Si le dispositif séduit, il n’est pas exempt de critiques. Certains acteurs dénoncent un marché encore trop limité : peu de programmes, délais longs, complexité juridique. Les banques, bien que de plus en plus nombreuses à proposer des prêts compatibles, restent parfois frileuses face à ce montage hybride entre propriété et bail emphytéotique.
D’autres soulignent le caractère non transmissible du foncier, qui peut freiner les acheteurs cherchant à constituer un patrimoine familial complet. Cependant, le prix à l’achat et la stabilité du dispositif compensent largement cette contrainte pour de nombreux ménages.
Une piste d’avenir pour le logement abordable
Dans un contexte où le coût du foncier pèse jusqu’à 40 % du prix des logements neufs, le Bail Réel Solidaire apparaît comme une solution d’avenir. En 2025, de nombreux promoteurs proposent des logements en Bail Réel Solidaire en partenariat avec les OFS. Pour beaucoup d’élus locaux, le dispositif constitue une réponse pragmatique à la crise du logement : il permet d’offrir une vraie propriété, à prix maîtrisé, sans alimenter la spéculation.
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